亲爱的PAO,

　　丁多向我借了一笔钱，但他没有还。他献出自己的土地来偿还债务。我接受了他的提议，并立即占领了这片土地20年。我们还达成了一项协议，我们将执行必要的绝对出售契约，以涵盖这笔交易。然而，这份契约一直没有兑现，因为每次我邀请丁多去公证处签字时，他都在找不在场证明。我失去了追查上述买卖契约的兴趣继续对土地进行改良。当丁多在村长面前抱怨时，我感到很惊讶，他声称他根据他提交的托伦斯地契拥有这片土地。我提醒他我们的口头协议，但他声称口头销售不能强制执行，因为它不是公开的文件表示“状态”。口头出售土地真的不能强制执行吗?

　　塔里亚

　　亲爱的塔里亚,

　　在涉及任何土地权益的交易中，《菲律宾新民法典》第1403 (2)(e)条规定:

　　“下列合同未经批准，不得强制执行:

　　“xxx

　　“(2)不遵守本编号所列《反欺诈法》的人。在下列情况下，此后达成的协议将不能通过诉讼强制执行，除非该协议或其注释或备忘录是书面的，并由被指控方或其代理人签署;因此，如果没有书面证据或关于协议内容的次要证据，就不能接受协议的证据:

　　“xxx

　　“(e)租期超过一年或出售不动产或其中一项权益的协议;”

　　与此相对应的，同一法律第1405条还规定:“第1403条第2款所述违反《反欺诈法》的合同，如未反对提出口头证据证明违反《反欺诈法》的合同，或因接受该合同项下的利益而被批准。”

　　但是，请注意，上述法律的规定仅适用于已执行的合同。原因在1992年1月27日的亚洲生产有限公司等人诉Hon. Pa?o等人案中得到了阐明，最高法院通过首席大法官希拉里奥·达维德(Hilario Davide Jr.)指出:

　　“用前首席大法官莫兰的话来说:‘原因很简单。在可执行合同中，欺诈的空间很大，因为除非合同是书面的，否则没有明显的证据表明合同双方的意图。制定该法令正是为了防止欺诈。xxx”

　　因此，《反欺诈法》认为你和丁多之间的口头销售不适用，因为你们的合同已经完成。这在Aliguyon v. Dummang et al, GR 259469, 2023年8月30日的案件中得到了进一步的支持，最高法院通过大法官Jhosep Lopez表示:

　　“《反欺诈法》规定，第1403条第2款所列的协议，包括出售不动产或其中的权益，必须采用书面形式。否则，它们将无法执行。然而，“《反欺诈法》只适用于已执行的合同，而不适用于已全部或部分执行的合同。”

　　应该指出的是，你和丁多之间的口头销售已经执行，因为有交付的土地，当你占用它。对价为丁多的债务金额，并推定该债务已支付给丁多。因此，虽然Dindo关于口头销售不可强制执行的说法是正确的，但是，他没有意识到同样的说法只适用于已执行的合同，而不适用于已执行的合同，例如将他的土地出售并交付给你。

　　我们希望我们能回答你的疑问。请注意，这个建议完全是基于你方所叙述的事实和我们对此的理解。当其他事实被改变或阐述时，我们的观点可能会发生变化。

　　编者按:《亲爱的PAO》是公共检察官办公室的每日专栏。阿科斯塔局长的问题可发送至[电子邮件]保护)