那是2018年，小埃德·阿尔达格遇到了一个问题。早在更广泛的世界清楚地认识到卫生系统正在陷入困境之前，这就是他最大的租户Steward Health Care。

　　阿尔达格的医疗财产信托公司(Medical Properties Trust)是全国最大的医院房东，这是阿尔达格自己创造的一个房地产利基市场。但一些投资者担心，阿拉巴马州的房地产投资信托过于依赖斯图尔德，当时斯图尔德的医院占其资产的38%。(这些信托公司将其大部分利润作为股东股息进行分配。)

　　不用担心，MPT董事长Aldag在当年11月与分析师的电话会议上表示，称Steward在消化两笔大型收购交易时取得了"重大进展"。首席财务长史蒂夫·汉纳(Steve Hamner)解释了为什么MPT对其租户感到满意。

　　相关:患者应该知道的三件事

　　关于Steward healthcare的破产申请

　　哈姆纳说:“斯图尔特实际上有六个不同的业务，六个完全不同的市场，六个不同的本地管理团队，其中最大的是马萨诸塞州，约占14%。”“这六个市场都不依赖任何其他市场，也不依赖总部继续运营。”

　　换句话说，它是一个大而多元化的理想租户，你可以指望它来支付租金。

　　Steward在周一凌晨提交了破产申请，揭穿了MPT的评估。Steward是一个有毒的租户——被首席执行官Ralph de la Torre的债务压得喘不过气来，以至于无力支付提供护理所需的员工、设备和服务。

　　这场危机还提出了一个尚未得到回答的问题:MPT是德拉托雷鲁莽行为(有人会说他渎职)的受害者，还是推动者?

　　MPT发言人没有回复要求置评的电子邮件。

　　Steward并不是MPT第一个碰壁的大租户。

　　2017年，运营着近100家独立急诊室的deptus Health申请破产。私募股权投资公司Deerfield Management收购了该公司，并履行了MPT租约，包括拖欠租金。

　　但阿德普图斯继续挣扎。MPT最终将急诊室中心的价值减记了4600万美元，引入了不同的租户，并出售了一些地点。

　　MPT与Steward的关系要深得多。

　　相关:斯图尔特的马萨诸塞州医院会继续营业吗?

　　截至去年年底，该公司账面上有7.93亿美元的贷款。今年，随着斯图尔德的财务状况越来越糟糕，MPT又提供了9750万美元的短期“过桥”贷款。周一，该公司同意再提供7500万美元的“债务人持有”融资，作为破产的一部分。

　　总计9.655亿美元。此外，Steward在周二的破产听证会上披露，截至2041年，该公司仍有66亿美元的租赁义务要支付给MPT。

　　MPT能收回多少钱将由破产法庭决定。但为了维持斯图沃德的运营，它已经付出了高昂的代价。

　　去年，该公司记录了约7亿美元的减值和其他与斯图尔特有关的费用。其中包括将其在该公司9.9%的股份从最初的1.5亿美元减记至3600万美元。

　　相关:破产的斯图尔特希望在6月底之前出售马萨诸塞州的医院

　　MPT确实采取了一个及时的行动。2022年3月，它将斯图尔德在马萨诸塞州的医院出售给了它与澳大利亚麦格理资产管理公司(Macquarie Asset Management)组建的一家各占一半股权的合资企业。它获得了13亿美元的收益，其中包括出售合资企业的担保债务。如今，斯图尔德在MPT的持股中所占比例略低于20%。如今，管理医院占MPT投资组合的19%。

　　早在2018年，投资者似乎对阿尔达格和汉纳的保证感到平静。该股在2021年底继续攀升。

　　但自那以来，由于利率上升(2022年开始上升)、MPT的Steward风险敞口以及去年夏天决定削减股息，该股遭受了打击。在2021年12月31日达到23.63美元的峰值后，MPT的价值下跌了82%，几乎是医疗保健房地产投资信托整体跌幅的四倍。

　　这相当于115亿美元的市值损失。

　　相关:请参阅管家医疗保健的所有报道

　　您可以通过larry.edelman@globe.com与拉里?埃德尔曼联系。