普罗维登斯——你每天都能听到政客呼吁在罗德岛建造更多的住房，而罗德岛的首府城市是全国租金市场最紧张的地方之一。

　　然而，在一年多的时间里，普罗维登斯甚至没有出台一项最受欢迎的激励措施:一项被称为“税收稳定协议”(tax stabilization agreement)的税收协定。该协定旨在通过向开发商提供相当于引入性的房产税率来刺激开发，并在五到20年内逐步提高到全额征税。

　　开发商长期以来一直认为，在普罗维登斯建造住房很困难，因为那里的建筑成本与波士顿相当，但他们可以收取的市场租金更低。普罗维登斯的商业地产税率是全国第三高的，每1000美元的税率约为35美元，而波士顿为每1000美元的税率为25美元。

　　这项税收协定并非没有批评者，其中一些人反对前市长和市议会对税收的慷慨使用。开发商说，这也是该市提供的最可靠的工具之一，可以让他们的项目进行数学计算。

　　然而，自市长豪尔赫·埃洛扎(Jorge Elorza)于2023年1月卸任以来，直到本月，该市还没有发布过一份新牌照。

　　“人们真的很困惑，也很沮丧，”迪伦·康利(Dylan Conley)说，他是多家开发商的代理律师，这些开发商已经申请了2022年至2024年之间的税收协定。他说，他的客户没有得到任何解释，为什么他们的申请直到最近都没有得到考虑。

　　“试着向银行或投资者解释一下，”康利说。“这非常、非常、非常可怕。”

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　　积压的项目包括:一座将变成70套公寓的老养老院，一座将容纳15套公寓的空置教堂，以及加诺街(Gano Street)拟议中的一栋包含133套公寓的四栋建筑综合体。

　　开发商告诉《环球报》，这有点让人挠头，根据房地产研究公司CoStar的数据，在这个公寓空置率仅次于纽约的城市。

　　市议会终于开始清理积压的文件，在过去两周内批准了几项税收协定，并否决了其他一些协定。

　　疗养院改造项目——乔治·m·科汉大道上的前托克沃顿之家——等待的时间最长，于2022年12月提交了申请。这项税收协定最终在周四晚上以13票对2票获得通过。

　　长时间的拖延部分归因于2023年1月新市长和新市议会的过渡，但市政官员没有提供明确的解释，为什么多个住房开发项目的申请被搁置，尽管他们呼吁建造更多的住房。

　　市长布雷特·斯迈利(Brett Smiley)在接受采访时说，“每过一个月，就有一名建筑工人没有拿起锤子，一套公寓还没有准备好出租。”他承认，这种拖延是“不可接受的”。

　　委员会主席雷切尔·米勒告诉《环球报》:“我不知道通讯故障发生在哪里。”“但当我知道我们有tsa等待批准时，我就想:‘我们走吧。’”她说，她在9月份发现了积压的申请，并迅速召集了一个相对较新的工作小组来审查这些申请，该小组除了市议会外，还包括多个城市部门。

　　斯迈利说，他的办公室早在去年夏天就敦促议会工作人员考虑税收协定。

　　“这有点令人沮丧，”斯迈利说。“缺乏时间表、缺乏可预见性和过程缺乏透明度，只会阻碍未来对我们城市的投资。”

　　今年3月，数十家开发商写信警告说，自市议会上任以来，还没有批准过一项税收协议。

　　埃里克·埃德尔曼(Eric Edelman)耗资900万美元将市中心一栋空置的历史建筑改造成办公住宅，他在1月份申请了运输安全管理局(TSA)的审批，但目前仍在排队。他说，如果没有税收补贴，他将无法完成这个项目。

　　埃德尔曼说:“我们的建筑存在非常紧迫的结构性问题。”他补充说，现在委员会已经恢复发布协议，他对此感到乐观。“我们正在焦急地等待投票，因为一旦我们有了运输安全管理局，我们就准备开始建设。”

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　　埃德尔曼的公司W街物业(W Street Properties)正在将威斯敏斯特街136号的劳德代尔大厦改造成面向年轻家庭和退休人员的大型公寓。(大多数公寓都有一间卧室、两间浴室和一间书房。)

　　埃德尔曼创建了一个计算器，显示了他的项目有税收协定和没有税收协定之间的差异。他表示，如果没有税收协议，回报率将低于他在债务上的利息，也低于投资者将资金投资于美国国库券所能获得的回报。他说，这就像“让人们把钱烧起来”。

　　斯迈利承认商业税率很高，在去年略微降低税率后，他提议在今年的预算中保持不变。但他表示，该市目前无法承受再次降低税率。

　　“如果我能挥一挥魔杖，我就会让我们的利率更具竞争力，取消所有的税收优惠，每个人都会受益，”斯迈利说。“但这是不可行的。”

　　米勒说，她正在努力消除这样一种看法，即这个由15个民主党成员组成的理事会反对为发展提供税收补贴，称这是一个“非常重要的工具”。这个理事会比上一个理事会更加进步。

　　她在2021年发起了改革税收协定程序的立法，制定了更多标准协议，并要求有一长串项目符合税收协议的条件，包括公平的劳工标准、学徒计划的使用，以及对城市公园基金的贡献。

　　米勒说，市议会希望确保每个项目都确实需要减税，这就是为什么他们聘请了一名顾问，深入研究加诺街四栋公寓楼之一的财务状况，这是积压的项目中第一个获得批准的项目。该建筑群的其他三栋建筑因在一年内不会开工而被拒绝进行税收交易。

　　多数党领袖吉姆·泰勒(Jim Taylor)表示，他担心在该市迫切需要更多住房的时候，审批速度缓慢会向开发商发出错误的信息。

　　“你可以听到门嘎吱嘎吱地关上，”泰勒告诉《环球报》。“它发出的信息是:去沃里克或克兰斯顿或波士顿或其他地方。”

　　但议员米格尔·桑切斯表示，他不想只是“橡皮图章”每一个税收协议。他对加诺街和托克沃顿的项目都投了反对票。

　　桑切斯说:“委员会希望花时间做我们的尽职调查。”“以前，它们会被接受，而且几乎会自动获得批准。”

　　桑切斯说，这些项目必须包含一些经济适用房，以获得他对税收协定的支持，这就是他投票反对其中几项协议的原因。

　　目前已获批的项目包括一个耗资300万美元的历史性改造项目，该项目将阿德莱德大道(Adelaide Avenue)上的前威斯敏斯特一神教会(Westminster Unitarian Church)改造成15套公寓。大多数是一居室;有些是工作室。一些可以追溯到19世纪的原始彩色玻璃窗将被保留下来。

　　开发商汤姆·克莱顿(Tom Clayton)曾是新英格兰爱国者队(New England Patriots)的球员。他说，他最初计划所有公寓都是市价公寓，但在市议会成员的敦促下，他把经济适用房也包括在内，于是他改变了项目计划，将25%的单元限制在该地区收入中位数的80%以内。

　　他于2023年6月申请了税收稳定协议，并于上周获得了议会的批准。该建筑预计将于2025年春季开放，此前在等待批准期间曾多次推迟。

　　克莱顿说:“如果没有运输安全管理局，这个项目就不可行。”该协议在10年内为该建筑减少了32.9万美元的税收。

　　托克沃顿养老院项目由达斯汀·德祖贝(Dustin Dezube)开发，康利代表他。康利说，Dezube在等待一年多的时间来考虑他的税收协定时，“冒着极大的风险”开始了建设。

　　空置的前养老院将变成大约70套公寓。康利表示，由于税收协议的推迟，该项目存在100万美元的融资缺口，Dezube正试图通过寻求罗德岛住房补贴来弥补这一缺口。

　　康利说:“我们之所以进展如此之远，是因为我们已经15个月没有收到委员会的消息了。”“在这段时间里，我们不能让一个项目停滞不前。”经批准的协议将在10年内将该开发项目的财产税减少57.5万美元。

　　目前有10份申请悬而未决，其中一份是巴塞特街(Bassett Street)一栋有191个单元的六层公寓楼，该项目上个月申请了一项税收协定。

　　税收协定只是刺激发展的一种方式，与目前正在州和地方层面讨论的有争议的经济适用房8条法律税收减免是分开的。

　　目前，该市有63项有效的税收稳定协议，涵盖100多处房产，其中绝大多数是在埃洛扎(Elorza)执政期间签署的。(这个名单可以在上面的地图上查看，不包括普罗维登斯广场购物中心，因为它的税收协定不被视为TSA。)

　　斯迈利说:“这是工具箱中的一个工具，在必要时应该加以部署。”“但并不是每个开发商都需要它。”

　　可以通过steph.machado@globe.com与斯蒂芬·马查多联系。关注她的@StephMachado。