如果加州的人口远没有达到峰值，而且开发商还在继续盖房，为什么“金州”的生活成本仍然居高不下?

　　我信赖的电子表格查看了美国财政部(state Department of Finance)最新的人口统计数据，以寻找解决这个住房谜题的任何线索。

　　从基本数据开始:去年加州有3820万居民住在家庭中——自2020年以来减少了375,800人，减少了0.9%。在同一时间段内，加州的住房存量增长到1480万套，比2020年增加了432700套，增长了3%。

　　这对那些想要拥有住房或公寓的人有什么影响?

　　加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)的数据显示，自2020年以来，加州中等价位的房屋价格上涨了25%。与此同时，Zillow的数据显示，金州12个大都市区的典型租金平均上涨了24%。

　　因此，看似有利的人口趋势并没有给加州的住房带来任何便宜货。其他经济因素似乎也在忙于推高住房支出。

　　廉价抵押贷款之后是昂贵抵押贷款。渴望获得收益的投资者使住房需求居高不下。开发商仍然渴望奢华的生活。

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　　此外，急需工人的老板们将失业率保持在较低水平。更多的薪水，更多的住房需求。别忘了通货膨胀和更高的工资。

　　新东西

　　看看金州的住宅库存增加了哪些类型的房屋，主要是价格较高的选择:住宅和公寓大楼……

　　单户住宅:自2020年以来增加18.4万套，增幅2.2%。

　　五套及以上的出租房:自2020年以来，增加了18.25万套，增幅为5.3%。

　　附属住宅:自2020年以来增加了3.45万套共管公寓，增幅为3.3%。

　　2至4套出租房:自2020年以来增加了2.6万套，增幅为2.3%

　　活动房屋:自2020年以来增加了5600套，增幅为1%。

　　购房机会和租金创造的大致分割，并没有将负担能力的指针推向任何一个方向。

　　有什么用

　　接下来，让我们想想一个巨大的挑战——空置住房。

　　住房问题可以与各种因素联系在一起，从租赁住房的商业挑战，到销售房屋的效率低下，再到拥有第二套住房对供应的影响。

　　加州去年有1390万套住房，比2020年增加了40.5万套，增幅为3%。但想想空置房屋吧——去年有944,500套，自2020年以来增加了28,000套，也增长了3%。未使用住房的增长大约相当于自2020年以来新建住房的6%。

　　因此，尽管所有人都在谈论住房“短缺”，但全州的空置率——从2020年的6.46%到去年的6.37%——几乎没有变化，至少从这个数字来看是这样。

　　是的，关于如何减少空置，人们提出了各种各样的想法——包括对空置房屋的业主征税。但空置是加州市场的现实，这里是全国租金最高的地方，也是全球度假屋最好的地方之一。

　　如何使用

　　人们很少谈论的是加州人对新住房供应的反应:住在家里的人越来越少。

　　去年，居住在有人居住的住房单元中的加州人平均人数为2.75人，低于2020年的2.86人。对于3900万居民来说，这不是一个微不足道的变化。

　　为什么会发生这种情况?人们想要更大的住所，通常会避开室友，这是一种流行病效应。还有一些人在2021年至2022年获得了历史上最便宜的抵押贷款，无论他们的住房规模有多大，都不会搬家。

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　　这一趋势的部分原因可能是成年子女离开父母的家，前往州内和州外。年轻的家庭也经常迁往其他州。或者是老年居民失去配偶。

　　不管是什么原因，小家庭都在吞噬住房供应。

　　我的电子表格告诉我，加州家庭密度的下降相当于13.1万套住房的需求。因此，可以说，自2020年以来，大约三分之一的新建住房用于给加州人提供更多的居住空间。

　　是的，密度较低的住房可以为社会加分。但这是有代价的——住房供应的减少。

　　乔内森·兰斯纳是南加州新闻集团的商业专栏作家。可以通过[email]联系到他保护)