现在不是买房的好时机。

自去年秋天以来，抵押贷款利率有所下滑，但仍远高于十多年来的水平。市场上的房产也不多。这在一定程度上是因为有幸锁定低利率的房主不想搬家去支付更高的利率。

美联储的决定影响着抵押贷款利率，它已经表明利率已经见顶。但经济学家说，即使房价像预期的那样下跌，也没有什么迹象表明房地产市场对买家来说会很快好转。

“如果你过度关注抵押贷款利率，你只会让自己彻底发疯，”Lending Tree高级经济学家雅各布•切尔(Jacob Channel)表示。

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对于潜在买家来说，很难不纠结于如果你两年前买了房子可以省多少钱。以目前约6.6%的抵押贷款利率贷款50万美元的人，每个月要比2021年2月贷款50万美元的人多支付1,000美元，当时利率约为3%。但2020年和2021年的超低抵押贷款利率——实际上，在过去十年的大部分时间里，低于4%的抵押贷款利率——早已不复存在。

多重上市服务公司Bright MLS的首席经济学家丽莎•斯图特万特(Lisa Sturtevant)表示:“我们正处在一个抵押贷款利率将上升的时代。”“在我们有生之年，我们不会看到利率下降到3%。”与许多其他经济学家一样，斯图特万特认为，今年抵押贷款利率应该会缓慢下降，但在2024年剩余时间里，抵押贷款利率将保持在6%以上。与2023年秋季的8%相比，这仍然是一个进步。

利率受到许多因素的影响。贷款人关注的是美联储设定的利率，它决定了银行从其他银行隔夜拆借的成本。他们还会关注美联储(Federal Reserve)的新闻发布会，比如1月31日的新闻发布会，以此来判断央行官员对经济发展方向的看法。抵押贷款利率还受到10年期国债收益率(本质上是联邦政府出售债券的回报)的影响，因为抵押贷款被打包成证券出售，与这些政府债券竞争。

美国联邦储备委员会(Federal Reserve)一直不愿降息，因为它不希望通货膨胀再次失控。在1月31日的新闻发布会上，美联储表示计划暂时保持利率稳定。“经济前景不确定，委员会仍高度关注通胀风险，”联邦公开市场委员会(fomc)在一份声明中表示。

经济学家说，即使抵押贷款利率下降，潜在购房者也没有太多理由坐等市场。这是因为美国的住房短缺，专家预计这将使房价居高不下。受经济大衰退(Great Recession)影响的建筑商一直在缓慢建造新屋，与此同时，现有房主仍在原地不动，以维持较低的抵押贷款利率。婴儿潮一代的人活得更长，而且住在家里。与此同时，终于从经济大衰退中恢复过来的千禧一代涌入房地产市场，创造了比供应更多的需求。“我确实认为，至少在2030年之前，我们都将处于低库存环境中，”斯图特万特说。

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随着抵押贷款利率的上升，借贷成本越来越高，住房价格也越来越高。根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数，与2022年11月相比，2023年11月全国房价上涨了5.14%。在过去的四年里，全国房价上涨了近50%。

经济学家表示，与过去一两年相比，2024年待售房屋的数量应该会更多。一些流动是不可避免的:人们找到了新的工作，或者想要住在一个新的城市，不得不卖掉他们的房子。建筑商加快了新住房建设的步伐，给市场带来了更多的库存。按历史标准衡量，目前的抵押贷款利率实际上并没有那么高——上世纪80年代大部分时间的抵押贷款利率都在10%以上，90年代大部分时间的抵押贷款利率都在6%以上。

但当经济学家谈到更多的房屋进入市场时，他们说的是涓涓细流，而不是洪水。买家仍在适应新常态，期待着低利率和充足库存的日子。但那些日子早已一去不复返。

Channel说:“如果你在抵押贷款利率为3%的时候买房，人们很容易想到会发生什么。”但这和你在1999年买了亚马逊的股票之后会发生什么并没有太大的不同。这是对宁静日子的怀念。”

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