下午好，欢迎来到本周的大后方。我们真的需要谈谈超长抵押贷款。

老读者(如果你是新来的，可以原谅)可能还记得，几乎就在一年前，我决定分析抵押贷款贸易协会英国金融的数据，以找出今天有多少年轻人可能在退休后仍在偿还抵押贷款。

我之所以这样做，是因为抵押贷款期限正在上升，这将从根本上改变未来几年千禧一代和Z世代对老年人的看法。

2005年，首次购房者的平均抵押贷款期限为25.8年。到2022年，这个数字上升到了30年。现在，贷款期限已攀升至35年，一些贷款机构还提供40年的抵押贷款。

近年来，首次购房者的平均年龄也有所增加——根据贷款机构哈利法克斯(Halifax)的数据，现在全国各地的首次购房者的平均年龄都在30岁或以上。

因为像我这样的年轻人买房的时间比我们的父母和祖父母要晚，所以我们偿还贷款的时间也会晚一些。

但这并不是贷款人决定延长他们乐于贷款给房主的时间的唯一原因:房价仍处于历史高位(尽管最近有所下跌)，工资没有跟上，延长抵押贷款是使贷款达到负担能力标准的一种方法。

我从英国金融分析的数据显示，仅自2020年1月以来，就有826,046笔30年或更长时间的抵押贷款被取消。

这意味着近83万人可能会在年老时还清贷款，而且远远超过目前国家规定的66岁领取养老金的年龄。

退休后抵押贷款的问题本周再次成为新闻焦点，因为前养老金部长史蒂夫·韦伯(Steve Webb)根据《信息自由法》(Freedom of Information)的要求，从英格兰银行(Bank of England)获得了类似的数据。

韦伯的数据显示，在过去三年里，有超过100万人申请了抵押贷款，他们在退休后仍将偿还这些贷款。

这些贷款中约有三分之二是由49岁以下的人发放的，其余的是50岁及以上的人。从2021年开始，对40岁以上人群的贷款减少了。因此，超长抵押贷款增长最快的是40岁以下人群。

债务越多，持续时间越长

他们可能会帮助人们买房，但让我们弄清楚超长抵押贷款意味着什么:更多的债务，更长的时间。

买房曾被认为是“一项不错的投资”。在上世纪90年代、00年代和2010年代的大部分时间里，房屋不仅升值，而且还保证了房主的权益——他们可以在退休后提取这笔钱去度假、支付护理费用，或者越来越多地帮助他们的子女和孙辈买房。

高房价和停滞的房地产市场改变了这一切。

现在买房看起来更像是在银行里租了一辈子的房子。

当然，有人会指出，一些千禧一代和z世代将在以后的生活中从年长的家庭成员那里继承财富。

这在一定程度上是正确的，但不能保证所有这些超长抵押贷款都会自动还清。

为什么?我们不知道到那时成人的社会保障成本会是多少，我们不知道未来几年的抵押贷款利率会是多少，也不知道人们会欠多少钱，也不是每个人都有有钱的父母，他们会给孩子一大笔钱(正如我在这里写的那样)。

房屋所有权——直到70年代和80年代才成为大多数人能够实现的东西——在英国具有如此神话般的地位，因为它象征着我们英国人珍视的两样东西:自主权和抱负。

20世纪后期，房屋所有权的兴起给了那些一直受房东摆布的人一个拥有一部分世界的机会，它让像我的祖父母这样的人——他们是他们永久租客家庭中的第一批房主——改变了他们的社会阶层，梦想着像英国上层阶级一样，把一些东西传给他们的家庭。

这也给了政客们一些承诺选民的东西，这就是为什么保守党特别兜售“财产拥有民主”的想法。

事实上，越来越多的年轻人(35岁到40岁左右的成年人租房的可能性是20年前的三倍)现在买不起房子，而且对于那些设法获得抵押贷款的人来说，这看起来更像是一种昂贵的长期负担，而不是一种福利，这在政治、社会和经济上都是一个改变游戏规则的因素。

生态经济的悲观情绪

难怪我们这一代人和比我们年轻的人如此悲观。

益普索(Ipsos)民意调查机构最近的分析发现，18-34岁的英国成年人对英国经济的未来持悲观态度。在这一群体中，年轻女性是最消极的——这并不奇怪，因为她们更有可能承担照顾他人的责任，而且平均收入低于男性。

长期抵押贷款的趋势意味着，年轻人越来越有可能把大部分(如果不是全部)工作时间花在买房上，甚至把更多的血汗钱花在买房上。

这对经济的其他部分产生了连锁反应:这意味着这些房主将为退休储蓄更少，用于其他地方的钱也更少。

也不要忘记没有房子的年轻人。租金处于历史高位，而且还在继续上涨。他们还会向房地产市场注入资金，但到了老年，他们甚至连房子都没有。

这些都不是好消息。

如果说还有一线希望的话，我想应该是:至少首次购房者没有像2008年金融危机前那样，申请只付息抵押贷款或100%抵押贷款。

当房价相对于工资来说很高的时候，很多人都很难存下存款。这就是为什么依靠家庭成员的经济礼物的首次购房者的数量在去年上升到37%。

贷款机构必须确保抵押贷款是负担得起的，因此，如果大量首次购房者没有大笔存款，有三种主要方式可以向他们贷款:

一种是只付息抵押贷款。这样做的风险是，如果房主不转向偿还贷款或获得大量现金，那么在期限结束时就会一无所有。

第二种是无存款100%抵押贷款。这是有风险的，意味着负资产可能是毁灭性的。

第三是延长抵押贷款期限。这可能会让房主在以后的生活中还款。

在这三种情况中，我认为第三种是三害中较轻的。

我们这一代人的悲观情绪是可以理解的。但他们的工资仍有可能继续增长——就像目前的情况一样——抵押贷款利率也将企稳。

如果发生这种情况，可能根本就没有那么糟糕。

我是一个乐观主义者，所以我想知道这些住房融资方式的根本变化是否也会产生另一个结果?抵押贷款债务的重压是否会鼓励人们不再把房子看作是一种仅仅用来赚钱的资产，而更像是其他必需品——比如沙发、保暖外套和床——你买这些东西不是因为它们会升值，而是因为没有它们你就活不好。

银行当然会讨厌这种做法。抵押贷款是他们业务的重要组成部分。那些知道承诺拥有住房能赢得选票的政客们也会这么做。

但房地产市场仍处于低迷状态(正如我上周所写的，这一切都“有点像2005年”)，因此，无论如何，这可能不是他们的决定。

关键的住房

除非你一直生活在岩石下，否则你会知道多佛的保守党议员娜塔莉·埃尔菲克上周从保守党叛逃到工党。

她表示，保守党的住房计划是她搬家的一个关键原因。

现在，关于Elphicke，我想说三点。

首先，保守党反对她的简报表明，他们非常担心会有更多的人叛逃——当她在保守党议员席上时，他们似乎对她没有任何意见。

其次，埃尔菲克在住房方面的工作是彻底的。现在是重温她今年早些时候发表的一份报告的好时机，这份报告是关于建设社会住房的必要性，以及如何帮助年轻人买房的，她专门和我分享了这份报告。

最后，关于埃尔菲克对前夫性侵犯定罪的回应的评论不太可能消失。在工党议员中，有人呼吁将她停职，并对她的行为展开调查。

昨晚，包括她在内的170名议员投票赞成，如果议员因涉嫌严重犯罪而被捕，而不是被起诉，就暂停议员资格。该法案仅以一票通过。埃尔菲克的前夫在担任国会议员时被指控。

现在，房租管制

今天，一份颇有争议的关于租金管制以及是否应该在英格兰和威尔士恢复租金管制的报告发表了。

这份报告由哈默史密斯和富勒姆议会的工党领袖斯蒂芬·考恩领导，是在丽莎·南迪担任工党影子住房大臣时委托撰写的。此后，她被副主席安吉拉·雷纳(Angela Rayner)取代。

在报告中，考恩呼吁，在英格兰和威尔士，房租上涨的上限要么是消费者价格上涨，要么是当地工资增长(两者中较低者为准)。

鉴于租金涨幅远高于9%的消费者通胀率，租房者改革联盟(Renters’Reform Coalition)等组织认为，这是帮助陷入困境的私人租房者的合理下一步。

然而，住房大臣迈克尔·戈夫(Michael Gove)表示，房租上限是不可接受的，因为它们可能“限制住房供应”。

租金管制目前也不是工党的一项政策。

也许这就是为什么有人告诉我，考恩报告将于明天在威斯敏斯特发布，没有工党部长出席，尽管他们被邀请了。

问我任何问题

本周，有人问我关于再抵押贷款的问题，以及现在是等待还是继续前行是明智的。

这个问题引起了我的兴趣，因为我的固定利率贷款(3.1%)将于10月份到期，而我目前正面临同样的困境，预计利率将在4.5%至5%之间。这是一个巨大的跳跃。

只有你知道该怎么做，但我建议你看看我的同事卡勒姆·梅森(Callum Mason)写的一篇精彩文章。他在文章中写道，今年抵押贷款利率不太可能再次降至4%以下。

感谢所有提交问题的人。请让他们继续来这里@Victoria_Spratt，在X上，以前是Twitter， @vicky。在Instagram上或通过电子邮件vicky.spratt@inews.co.uk。