短期内不会有抵押贷款减免，尤其是对今年进行再抵押贷款的100多万户家庭:这是英国央行(Bank of England)周四决定将利率维持在5.25%的结论。

固定利率交易很昂贵。可变利率是昂贵的。买房出租的抵押贷款很昂贵。对所有人来说，这仍然是痛苦的，包括经历了9%租金涨幅的私人租房者。

房东是否将他们的财务痛苦传递给了其他人?他们说没有，但租金说明了一个不同的故事。

央行的利率可能会在下次货币政策委员会(MPC)会议上下降，但鉴于美国的通货膨胀率刚刚小幅回升，导致美国央行维持利率不变，公平地说，这里也没有什么是保证的。

两年期固定利率抵押贷款的平均利率仍在5%以上。作为背景，当利率在利兹•特拉斯(Liz Truss)的《迷你预算》(mini-Budget)之后开始触及这么高的水平时，它被描述为房地产市场的一个“转折点”:房主们在2008年金融危机之后已经习惯了超低利率，这是一个突然的转折。

快进19个月，4.5%至5%的利率已成为新常态，“抵押贷款危机”不可避免地减少了成为头条新闻的机会。

不过，现在的情况并没有减轻。

英国房地产市场的低迷已经持续了一年多。房价一直在下跌，房屋销售量一直很低。

央行将利率维持在5.25的决定将进一步影响住房市场，更重要的是，影响人们的住房成本。

对很多人来说，事情已经很艰难了。

英国金融(UK Finance)周四公布的数据显示，严重拖欠抵押贷款的人数正在稳步上升。

今年第一季度，有96580名房主拖欠了超过2.5%的欠款。这一数字比2023年最后一个季度增长了3%。

这一数字低于2008年金融危机时的水平，但仍然很重要。它也可能不能说明全部情况。正如房地产市场分析师哈德森(Neal Hudson)指出的那样，政府鼓励银行支持房主，许多陷入困境的房主现在可能已经转向只付利息，这意味着他们不会出现在欠款数据中。

另外，YouGov为债务慈善机构StepChange进行的民意调查显示，近四分之一(23%)的英国抵押贷款持有人在过去三个月里转向了其他形式的信贷或借款，以便他们能够跟上现有的借款承诺。

租来的房子被收回的买房出租房东的数量也大幅增加。今年第一季度，600套买房出租抵押住房被收回，比2023年最后一个季度高出20%。

买房出租收回房产会让租房者无家可归。

“抵押贷款危机”可能是从特拉斯开始的，但它并没有消失。每当一群新的房主在利率较低时(2年或5年前)从固定利率贷款和再抵押贷款中解脱出来时，这种新的经济现实就会打击他们。

英国金融市场行为监管局(FCA)的数据显示，从现在到11月英国大选期间，大约80万房主的抵押贷款还款每月将增加200英镑以上。

那么，保守党也将遭受更多的痛苦。特别是因为现实情况是，除非恢复上世纪90年代那种广泛的抵押贷款利息减免，否则他们几乎无能为力。

在英国央行控制通胀的努力中，住房市场以及人们的住房成本总是会成为附带损害。经过计算的风险/回报决策将降低通胀置于缓解抵押贷款持有者的财务困境或支撑房价之上。

繁荣还是泡沫?

根据哈利法克斯(Halifax)的最新数据，4月份的房价涨幅低得令人难以置信，仅为0.1%。尽管挂牌出售的房屋越来越多，但更高的抵押贷款利率限制了购房者——尤其是首次购房者——的负担能力。

尽管如此，全国各地的房价仍接近历史高位，许多买家都负担不起。一些房地产中介，如第一太平戴维斯，甚至认为英国即将经历新一轮的房价暴涨。

一些地方的房价确实再次缓慢上涨。但Zoopla的研究主管理查德•多内尔(Richard Donnel)对此并不信服:他认为，伦敦和英国东南部房价下跌幅度最大，因此不太可能出现这种情况。

房地产分析师哈德森认为，我们更有可能已经处于房地产市场泡沫之中。

这听起来可能很奇怪——房价一直在下跌，而且在2020年、2021年和2022年初都更高。

但是，正如哈德森所指出的那样，这些高点是你预期房价“与低利率相关”的地方。

现在，他说，“房价和抵押贷款利率之间存在很大的脱节”。

事实上，不仅如此，哈德森说，“现在感觉很像2005年”，指的是金融危机前利率和房价都很高的那几年。

他补充说:“我并不是说两年内会出现金融危机，而是感觉目前的平衡状态非常不稳定。”

未来一年左右会发生什么取决于通货膨胀、利率以及失业率是否保持在低位。哈德森表示:“只有利率或价格下降，才能让情况恢复正常。”

房价可能在短期内保持稳定，甚至在部分地区继续上涨。

但无论你怎么分析，英国房地产市场面临的结构性问题都不会很快消失。

这些问题包括低负担能力(收入与房价之比)、高利率和低新建房屋数量。

哈德森表示:“如果利率不下降或失业率不上升，我们很可能会看到房地产市场回到房价下跌、交易停滞的状态。”“这将是当前低迷时期的进一步回落。”