• 亚当•诺伊曼(Adam Neumann)的新公司与众筹机构Yieldstreet合作，完成了纳什维尔的两笔公寓交易。
• 这些交易还需要一个附加条款随着成本上升，再增加1000万美元的资本。
• 这些交易是商业地产目前面临挑战的一个例子。

亚当•诺伊曼(Adam Neumann)离开自己创立的联合办公公司WeWork后一直很忙，然后在外界对他的领导能力的关注中辞职。

从那以后，他成立了两家独立的初创公司:FlowCarbon，承诺使用加密货币和碳抵消来帮助应对气候变化;Flow，一家公寓租赁初创公司，承诺通过自己的厕所，为租户提供更好的体验和归属感。

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Flow于2022年公开推出，但其资产来自诺伊曼自己的家族办公室，它获得了硅谷风投巨头A16z有史以来开出的最大一张支票。这张3.5亿美元的支票对这家初创公司的估值超过了10亿美元。

在推出Flow之前，诺伊曼的家族办公室在全国各地购买了价值超过10亿美元的公寓楼的股份。其中两笔交易目前需要更多资金。目前，这两笔交易均由Flow赞助，后者也是这两笔交易的少数股东。两者都位于田纳西州的纳什维尔:主街535号的Stacks on Main公寓楼有268个单元，而2010 West End公寓楼有358个单元。

据晨星公司(Morningstar)的一份报告显示，截至2023年6月，诺依曼在2021年通过与其家族办公室相关的实体收购了Stacks on Main，该公司产生的收入仅够支付该物业56%的债务成本。

Flow的一位代表对这一数字提出了质疑，他在给Business Insider的信中表示，如果考虑到一种降低债务利息的金融工具，2023年6月的这一数字“超过”80%。

截至2023年底，Yieldstreet是一个众筹平台，已为超过40亿美元的另类投资提供了便利。作为多数股权所有者，Yieldstreet已向纳什维尔的交易注入了数千万美元的众筹现金。

现在，这两家公司正在Yieldstreet的两笔交易中筹集额外的500万美元资金，以支付不断上升的运营费用，并购买一种金融工具来降低利率成本。在此之前，Flow在过去6个月里向这些项目提供了650万美元的额外贷款，用于支付成本。

Yieldstreet的一位发言人在给《商业内幕》的信中写道:“Yieldstreet作为有限合伙人，为其在这些物业所需资金中的份额提供了融资。”

在高利率和通胀压力下，这两处房产和其他许多商业地产一样，面临着同样的挤压。全国各地的商业房地产投资者正被迫为这些交易提供更多资金，这导致大量房东转向其他贷款机构寻求资金。最新的融资活动提供了一个难得的机会，让我们看到商业房地产投资者是如何应对充满挑战的环境的。在这种情况下，它将在另一家公司(A16z，作为Facebook、Twitter和Coinbase等许多公司的早期投资者而闻名)的帮助下，向科技行业最知名的公司之一(诺伊曼)拥有的两处房产开放部分账簿。

这也凸显了纳什维尔公寓房东目前面临的挑战，因为更多的新供应涌入市场，影响了这个房地产投资者在疫情时期最喜欢的地方预计的入住率和租金增长。当然，建设速度一直在放缓，这意味着到2025年情况也可能会好转。

“作为合资伙伴，Flow和Yield Street按照我们的联合投资战略投资了纳什维尔的资产，其中包括升级和资本改进，”Flow的一位代表在给BI的信中写道。“双方都按照合资协议的要求提供资金，就像每一项标准的房地产合资交易一样。”下面，我们将根据通过公共记录搜索获得的文件和Yieldstreet的投资说明书来了解这笔交易的细节。我们将探讨这些建筑是如何形成的，以及它们对心流的意义。

诺依曼的家族办公室Nazare Capital将其资产交给了Flow，于2021年7月从CIM Group手中购买了Stacks on Main物业。

2021年，诺伊曼的私人家族办公室Nazare Capital管理着价值约20亿美元的公寓投资组合。根据公开文件、新闻稿和Yieldstreet招股说明书，纳扎尔控制的一家实体于2021年7月以7900万美元的价格从私募股权巨头CIM手中收购了Stacks on Main房产。

像大多数房东一样，Nazare计划通过在设施和其他改善上花钱来赚钱，这些改善将使它能够增加入住率并提高租金，这就是所谓的增值策略。

Nazare Capital随后向Yieldstreet开放了这笔交易，为Stacks on Main deal筹集了1800万美元。

Yieldstreet允许经过认证的投资者投资于通常为私人家族理财室和机构投资者保留的房地产交易，开出的支票更有可能是几千美元，而不是几百万美元。

纳扎尔收购Stacks on Main后，Yieldstreet平台上的投资者向其投入了1800万美元的股权，纳扎尔资本在这笔交易中获得了450万美元的股权。文件显示，这笔交易的其余部分由6210万美元的抵押贷款提供资金。作为抵押贷款的一部分，Nazare还购买了利率上限，这是一种保护投资者免受利率快速增长影响的保险产品。

交易完成几个月后，Flow公开成立，Nazare Capital的房地产资产被转移到Flow的所有权。

根据晨星公司(Morningstar)的数据，截至2023年6月，Stacks on Main交易基本上处于水下。

起初，房子里的一切似乎都很顺利。根据债务分析机构晨星公司(Morningstar)的一份报告，由于该公司增加了入住率，减少了对大楼租户的优惠，收入有所增加。然而，运营成本继续上升，就像这段时间内所有房东的情况一样。这削减了增加的收入，随着财产债务的增加，它很快就失去了用自己的经营来偿还债务的能力。根据晨星公司和贷款服务商的数据，截至2023年6月，该物业的收入仅够支付56%的债务偿还成本。这比2022年底的115%有所下降。Flow对这个数字提出异议，并声称，加上它购买的利率上限，收入可以覆盖80%以上的债务成本。

有趣的是，尽管物业管理和品牌推广是Flow公布的商业计划的支柱，但它并不是这些物业的物业经理。这项工作由物业管理公司RPM Living负责。这些建筑也没有被重新命名为Flow物业。

正如Business Insider网站的本·伯格曼上个月报道的那样，诺伊曼和他的团队正在花时间完善Flow的细节，这可以解释为什么它们还没有成为Flow品牌的建筑。

Yieldstreet目前正从投资者那里筹集200万美元，以支持他们对Stacks on Main的收购。

Yieldstreet目前正在其平台上为投资者提供200万美元的债务发行，以支付运营成本和利率上限。根据招股说明书，Flow在之前的利率上限到期后，于2023年8月购买了为期一年的新利率上限，并在购买后向该物业注入了近100万美元的贷款。事实上，Flow和Yieldstreet不得不回到投资者那里筹集更多资金，这对该大楼来说并不理想。当房地产投资者承销一笔交易时，他们希望自己不必在房地产上投入更多资金，从而降低收益。但越来越多的房东发现，他们的债务或利率上限即将到期或到期。他们必须决定，增加的投资是会带来回报，还是会被浪费掉。

这就是我们看到这么多房地产投资交易失败的主要原因，也是为什么这么多投资者，甚至包括黑石集团(Blackstone)，都在把大楼还给放贷方的主要原因。

在这宗交易中，交易合伙人似乎坚持自己的信念，将更多的资金投入到这两座大楼中，尽管Yieldstreet在其招股说明书中指出，他们预计这两座大楼将在未来两年内出售。

纳扎尔和Yieldstreet以1.587亿美元的价格合作购买了这处位于伦敦西区2010年的房产。

2021年12月底，一家与Nazare Capital和Yieldstreet都有关联的实体以1.587亿美元的价格收购了纳什维尔市中心的2010 West End。Yieldstreet的投资者向该建筑投入了3200万美元的股权，而Flow则投入了1600万美元，这使得Yieldstreet成为该建筑的大股东。这个资产也从Nazare转移到了Flow。

在纳什维尔的这两笔交易中，Flow都是赞助商，这意味着它是物业运营和财务的积极管理者。据两位知情人士透露，与所有有限合伙企业一样，Yieldstreet也拥有决策权。

如今，在Flow向yieldstreet提供650万美元贷款后，该公司正在为2010年伦敦西区的交易筹集300万美元。

就像stack on Main一样，2010 West End需要一个新的利率上限和一种方式来支付增加的运营费用。在Flow向Yieldstreet提供了650万美元自有资金后，该公司目前正在融资300万美元。

招股书称:“投资所得，连同保荐人的出资，将用于支付利率上限的成本，并为运营不足提供营运资金。”

Business Insider无法找到有关偿债覆盖率的公开报道，但这个问题似乎与入住率或租金无关。招股说明书说，该物业的入住率为90%，租金比收购时高出11%。